盘点|2018房企融资:由寒变暖 本钱攀升

  假如 在2018年三季度前聊起房企的融资,所有房企融资总的脸上,都会泛起一阵愁云:难,真难。但在10月央行降准开释 出约7500亿元流动资金之后,这份惨白 之情开始有了些许平抚迹象。到了11月底,多家房企集中披露其近期融资方案 或布告 收据 上市发行,房企的融资回暖迹象进一步增强。

  监管政策从严到微松,是2018年房企融资面对 的整理环境。

  而从规模来看,2018年的房企融资,虽然同比增幅有所收窄,但全体 规模仍坚持 高位,且综合融资本钱 显着 上升。

政策走向由紧到松

融资结构:公司债ABS迸发 险资回归

  中指研讨 院分析显示,2018年,房地产开发企业到位资金全体 坚持 高位,资金规模达16.6万亿元,同比增加 6.4%,全体 的综合融资本钱 较上一年 提高约1-3个百分点,融资继续 偏紧。

  在2018年的房企融资资金来历 结构中,银行借款 仍是主要途径,2018年底 ,房地产开发借款 余额10.19万亿元,同比增加 22.6%,增速比上年底 高5.5个百分点。

(作图:中国指数研讨 院)

  同时,房地产企业加大债券的发行力度,积极探究 资产证券化,房地产ABS迎来迸发 式开展 。Wind数据统计显示,2018年房地产企业公司债共发行190支,发行规模算计 2435亿元,同比增加 177%,公司债发行量翻番;2018年房地产ABS产品共发行265支,总发行规模2802.0亿元,同比增加 74.4%。

  但国金证券数据同时显示,2018年是房企债券到期大年,房地产行业到期债券共4,154.78亿元,同比增加 205.90%。因此,虽然2018年里房企债券融资规模同比增幅显著,但净融资额相比2017年却是呈下降状态。特别是2018年6月,债券偿还金额大于发行规模,净融资额为-4.79亿元。但到了11月和12月,净融资额开始高于2017年同期,显示出近两个月来房企发行规模提速。

  此外,2018年里房企的融资还有一个重要变化,就是早年 被称为“野生番 ”的险资,被呼唤 回市场当“救火器”。

  相关数据显示,截至上一年 第三季度末,险资共持有433家上市公司股份,其间 险资持股数量前20名上市公司中有5家是上市房企,包括保利地产金地集团万科A等名列其间 。而2018年里险资最大的一笔输血,为7月10日时安全 以137.67亿元入股华夏幸福

  到了2018年年底 ,险资开始被明确要求“发挥作用”。10月18日,上证指数大跌近3%,失守2500点大关,指数创下四年来的新低。许多上市公司特别是民营上市企业,很多 股票质押面对 跌破质押平仓线的风险。10月19日,中国银保监会主席郭树清指出,要充沛 发挥保险资金长时间 稳健投资的优势,加大保险资金财务性和战略性投资优质上市公司力度。允许保险资金设立专项产品参加 化解上市公司股票质押流动性风险,不归入 权益投资比例监管。2019年1月28日,银保监会再次鼓励险资增持上市公司股票、维护资本市场安稳 。在此“呼唤 ”下,1月31日,安全 二度增持华夏幸福,以42.03亿元从华夏控股手中收购1.70亿股华夏幸福股份,持股比例由19.56%升至25.52%。

海外发债:

走高→放缓恒大发行利率最高

  2018年上半年,受国内紧信用去杠杆政策的推广 ,房企加大海外融资力度。华夏 地产研讨 中心统计数据显示,2018年前5个月,房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔,总金额为293.72亿美元,同比2017年1~5月的31笔127.85亿美元增加 幅度达到了130%。

  但在5月发改委、财务 部联合发布《关于完善市场约束机制严厉 防备 外债风险和当地 债务风险的告诉 》后,下半年房企海外融资节奏放缓。

  据Wind数据统计显示,2018年全年,内地房企共发行海外债137支,融资总额高达519.5亿美元,较2017年上升60%,均匀 利率为7.62%,较上一年 上升1.34个百分点,其间 ,票面利率高于10%的债券23支,创前史 新高。2018年下半年,房企海外债发行利率继续 走高,均匀 利率高达8.99%。